Nueva ley
Alquileres: quieren poder intimar a 3 días de vencido el pago de alquiler y luego, desalojo exprés
El proyecto en el Congreso acorta a tres días la intimación por falta de pago y acelera los procesos judiciales, con impacto en los contratos de alquiler.
El proyecto de Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada, que ya comenzó a debatirse en el Congreso, vuelve a tensionar el mercado de alquileres con un cambio puntual que impacta de lleno en la relación entre propietarios e inquilinos: el plazo de intimación por falta de pago se reduce a solo tres días corridos.
La modificación acorta de forma significativa los tiempos de reacción. Bajo el esquema actual, un inquilino puede acumular deuda durante un período y luego cuenta con un margen más amplio para regularizar la situación. Con el nuevo proyecto, ese recorrido se comprime y acelera el inicio del conflicto judicial, con menos instancias intermedias.
El cambio no es aislado. Forma parte de una reforma más amplia que busca agilizar los desalojos y reducir los tiempos de resolución de conflictos, en un contexto donde la discusión por la seguridad jurídica convive con el problema estructural del acceso a la vivienda.
El punto no solo genera resistencia entre inquilinos. También abre dudas dentro del propio universo de propietarios. Enrique Abatti, presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina, puso el foco en el plazo de tres días, que considera insuficiente incluso en escenarios donde existe voluntad de pago.
Desde su mirada, el esquema vigente de 10 días permite resolver muchos casos sin necesidad de avanzar hacia la Justicia. La reducción del plazo, en cambio, acorta los tiempos de negociación y empuja más rápidamente a una instancia judicial que, aun con procesos más ágiles, implica costos y conflictos para ambas partes.
La modificación cambia la lógica del vínculo contractual entre partes. Menos tiempo para responder implica menor capacidad de reacción frente a imprevistos y una relación más rígida, donde el margen de tolerancia se reduce al mínimo.
Abatti agregó: "La reducción de plazos puede generar más conflictos que soluciones. En muchos casos, con diez días el inquilino logra regularizar y evitar un juicio; con tres días, eso se vuelve mucho más difícil y empuja directamente a la vía judicial".
El proyecto no se limita a la intimación de pago. Introduce una reforma profunda sobre el sistema de desalojos y el funcionamiento de los contratos de alquiler.
Entre los principales puntos se destacan:
- • Todos los desalojos pasarán a tramitarse por juicio sumarísimo, el procedimiento más rápido del sistema judicial.
- • Se habilita la desocupación anticipada del inmueble antes de la sentencia final, bajo caución juratoria.
- • Los jueces deberán resolver pedidos de restitución en plazos breves, que pueden ser de pocos días.
- • Se habilitan lanzamientos con uso de la fuerza pública y en días y horarios inhábiles.
- • Se limita la prueba en juicios por falta de pago a documentación y pericias, para evitar demoras.
- • Se incorpora el domicilio electrónico como canal válido de notificación.
Además, el proyecto elimina en la práctica instancias que hoy permiten frenar un desalojo mediante la regularización de la deuda, lo que refuerza el carácter expeditivo del proceso.
La combinación de estas medidas configura un esquema de mayor velocidad en la resolución de conflictos, con menor margen para dilaciones pero también con menos herramientas de defensa.
Desde el plano jurídico, surgen advertencias sobre los alcances de la reforma. El abogado especializado en derecho inmobiliario Javier Antebi introduce un matiz clave sobre el debate: la propiedad privada ya cuenta con protección constitucional, lo que abre interrogantes sobre hasta dónde puede avanzar una ley en su reglamentación.
En ese sentido, planteó que este tipo de iniciativas suele ubicarse en un terreno delicado, donde el equilibrio entre derechos resulta central. No solo se trata de reforzar garantías, sino de evitar que el método de aplicación derive en conflictos con otros derechos también protegidos.
El foco, además, no se limita al texto de la norma. La aplicación queda en manos de jueces, lo que introduce márgenes de interpretación y posibles diferencias de criterio. Esa flexibilidad puede funcionar como válvula de ajuste, aunque también genera incertidumbre sobre cómo se implementarán en la práctica los desalojos más rápidos.
Antebi sumó además una mirada desde la experiencia diaria del mercado. El contacto con inquilinos muestra que, en la mayoría de los casos, no existe intención de incumplir. Los atrasos suelen responder a situaciones económicas complejas, ingresos inestables o cambios en las condiciones laborales.
Ese punto conecta con el planteo de las organizaciones del sector. Gervasio Muñoz, de Inquilinos Agrupados, advirtió que el proyecto configura uno de los esquemas de desalojo más duros de la región.
Un análisis comparativo con legislaciones de América Latina y Europa muestra que no es habitual combinar plazos tan cortos con una estructura tan limitada de garantías para el inquilino. El plazo de tres días, sumado a la posibilidad de desocupación inmediata y a la resolución en tiempos muy breves, deja un margen mínimo de respuesta.
El proyecto tampoco contempla el derecho de enervación, es decir, "la posibilidad de frenar el desalojo mediante el pago de la deuda", dijo Muñoz. Ese mecanismo existe en otras legislaciones y funciona como instancia de contención antes de la pérdida de la vivienda.
En un contexto donde crecen los despidos, los ingresos informales y los esquemas de pago fragmentado, el margen de tres días aparece como un umbral difícil de cumplir para una parte significativa de los inquilinos.
